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西安“刚需”潜力究竟有多大? 购房者月供减少百余元

西安“刚需”潜力究竟有多大? 购房者月供减少百余元

楼盘项目效果图

  北京商报讯(记者 蒋梦惟)跟随央行降息,北京公积金再次下调贷款利率且力度超越以往。

  北京公积金中心发布通知称,自昨日起,下调北京住房公积金存贷款利率。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%;5年期以上的贷款利率由4%下调至3.75%,而这也是继3月1日后北京再次下调公积金贷款利率。

    随着房地产市场的不断发展,越来越多的词进入大家的视线,近年来最热的莫过于“刚需”这个关键词。到底哪些才是真正的刚需?在纷繁复杂的购房群体中如何界定刚需?市场上的刚需消费潜力究竟有多大?定位为刚需的楼盘进行销售时价格如何来定有哪些特点?

    楼市刚需如何界定

    记者百度搜索关键词“刚需族”后发现,百度的释义“刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”,是楼市购买力最真实的群体,“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群,当中“80后”所占比例最大。

    刚需族有如下几个显著特点:一是他们对于房子有强烈需要,特别是“80后刚需族”,认为想要实现自身的城市化,就一定要在城市拥有属于自己的房产,55%的“80后”想通过拥有不动产而对这个城市产生精神的归属感,这已经超越了传统意义上“为结婚而买房”的传统需求;其次,他们对于楼市有一定了解,“刚需族”对该不该买房、什么时候买房,心里非常有主意,不会人云亦云,追涨杀跌;他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动,往往对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法,从容而专业,成熟而不容易受外界影响;特别是经历了楼价癫狂时代后,他们已变得很成熟、很理性。还有一个特点是,他们会适时出手选购房屋,只要开发商把房屋品质做好,价格符合承受能力,他们会很欣喜地去排队购房屋。换句话,他们不会接受过高的房价,但当楼价调整到可承受的范围内,他们就会入场。

    一直以来,市场上习惯地把首套置业作为刚需的定义,但其实改善型的居住需求,也一直是客观存在的。随着经济的进一步发展和人们生活水平的提升,这种需求日益表现强劲,正在演变成为和第一次置业同样重要的“新刚需”。更重要的是,这部分具有改善型需求的客户,具有更强的购买力。如果细分的话,改善型刚需里又可包括升级型刚需、学区房刚需,前者是由于家庭成员增多、家庭收入提高而需要在住房上有相应的改善;而后者则是为了孩子的教育问题,必须要进行的置业需求。眼下,这两类改善型刚需正在逐渐正为楼市里最有购买力的需求群体,因此,目前市场上的刚性需求置业族应包括首次置业和首改群体。

    刚需市场供应充足

    今年的楼市旺季略显平淡,刚性需求在得到释放之后,稍显疲态,其续航能力受到质疑。而改善置业在经历了长期压抑之后,终于有所抬头,记者了解到,本月仅12日当天,西安楼市就有12个项目集中获取批售,其中三室及三室以上户型占据60%。在批售的名单中有金地·湖城大境、锦绣天下、曲江国风世家、中海城、大兴九臻、金泰·新理城、保利曲江春天里、合能十里锦绣、中海·紫御华府、御溪望城等个楼盘,在本次房源供应潮中,普通住宅依然占据主要地位。业内人士认为,现如今淡旺季的区别已然淡化,主要是刚需、刚改随着各种利好信息爆发,撑起了成交量。目前市场主流还是快速走量,因而本月改善型户型的集中入市,预计还将激发一轮的竞争。

    业内人士分析认为,对于改善型产品来说,价格的敏感度较于刚需要弱一些,从政策层面来看,政府目前仍以首套房作为重点支持对象,未来对于改善需求的首付和利率优惠的可能性不大。在这样的环境下,除了购房紧迫度以外,能吸引改善型入手的重要砝码就是价格。

    在房地产大的环境下,虽然刚需的续航能力不被看好,但因为刚需客群基数大,市场潜力依旧不可估量,预计今年四季度刚需与改善的博弈将成为重要看点。一年一度的“金九银十”即将过去,房企冲刺全年销售目标,而真正能助力这一目标完成的莫过于突出呼声一直很高的“首置”、“首改”项目。在近期面市的楼盘中,春晓华苑项目首次面市就以73—120平方米户型为主,占据市场新高地。晶鑫华庭强势入驻大寨路,也是以57—133平方米户型作为主打,加之其优势的地段,一时间成为西安楼市榜上有名的“黑马”产品;天朗·长安项目在推82—122平方米主打户型的同时,还推出90平方米左右的“潮三室”产品以吸引购房者的关注。

    刚需楼盘如何定价

    在楼市买卖双方的博弈中,西安楼市已经进入今年最后一个销售季节,由于支撑楼市未来成交量的仍旧是刚需以及部分改善性需求,开发商要想在今年取得良好的销售业绩,价格策略显得尤为重要,特别是刚需楼盘,只有合理的价格才能真正打动对项目青睐的购房者。

    那么,刚需楼盘如何定价呢?对此,高新区一房产企业的负责人表示:“首次置业者大都不能承受过高的价格,而改善型消费者对于价格的承受能力显然要高一些,结合目前西安楼市的发展现状,6000元/平方米至8000元/平方米以内的房子就是刚需置业的承受范围。”照此来看,这一价格区间的楼盘在西安房地产市场上占据不小的份额,区域分布也几乎遍及西安楼市各大版块,如何把这些项目的信息集中起来,让消费者在最短的时间里选用最便利的方式一览其优越呢?

    《西安晚报》近期将特意为刚需阶层搜寻西安楼市一批典范之作,将其罗列成册,制成《2013刚需置业白皮书》,为西安楼市供求双方搭建一座沟通的桥梁,实现供求双方的零距离沟通,并最终满足广大市民耀居西安的梦想。

  据悉,本次调整后,本市5年期以上公积金贷款利率跌破了2008年、2009年历史最宽松时期。对于购房者来说,还贷压力无疑将大大减轻。

  每次央行调息后,住房公积金存贷款利率随之变化已成为楼市常态,而本次北京住房公积金贷款利率调整之大超乎了不少业内人士预期。数据显示,本轮5年期以下及5年期以上的北京市公积金贷款利率,均下调了0.25个百分点。而就在两个多月前,公积金贷款已经下调过一次利率,分别调至了3.5%和4%。

    记者 周军

  北京中原地产首席分析师张大伟直言,本轮公积金贷款利率调整,甚至突破了此前的历史最低底线,即2008年底的3.87%,刺激力度可见一斑。有业内人士为北京商报记者计算,以首套房贷款80万元、贷款期限20年、采用等额均还方式(每月还款额相同)为例,此次公积金利率调整后,月供额将从之前的4848元减少到4743.2元,减少了104.8元。而如果将两次降息累计,每月一共减少还款210元左右。

  在业内看来,近期全国以及北京的一系列楼市刺激新政对于市场的拉升作用已经不言而喻了。张大伟表示,回顾2008年、2011年两次集中降息降准的周期里,彼时的政策均对房地产市场成交带来了明显的拉升作用。“如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策,存在特殊性及不可复制性,那么2011年12月至2012年7月间的降息降准后的市场反应,则更具有参考意义。”张大伟表示,从上述40个城市成交表现来看,上一轮降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位延续至整个2013年。因此,业内预测,本轮降息降准的影响对目前市场的影响或有望超越上一轮。

原文:http://www.uywang.com/ZSKVrmT/YTeDScSrB.html


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