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链家牵手易家“搜房们”的优势还剩多少? 商业地产过热

  今年以来,房地产中介行业出现了前所未有的整合潮。

  继收购成都伊诚、合并上海德佑之后,链家地产于3月13日宣布,与北京易家地产达成合作,后者将全面接入链家网开放平台,实现经纪人和房产资源的统一调配。此前不久,地产代理龙头世联行(002285,SZ)也宣布拟斥资4.2亿元入股经纪人平台Q房网。尽管合作对象并不相同,但链家与世联行的目的都很相似:通过整合线上线下资源加强房源信息的控制,并巩固交易环节的优势。

朝南·维港半岛集朝南地产13年精华,成就大美之城。

  与传统中介通过整合与变革不断壮大力量相对应的是,互联网平台的威慑力正在消减,搜房网向交易平台的转型之路跌宕坎坷,包括58同城、乐居等后来者不得不固守信息平台的阵地,博弈的天平再次向传统中介倾斜。

  传统中介不再是单兵作战

  资料显示,易家地产目前拥有近20家门店,连续多年保持着北京市门头沟区存量房成交量第一,占据门头沟市场65%以上的份额。

  链家方面表示,在双方合作后,链家将全面开放互联网平台,帮助易家地产从房客源管理、经纪人管理到工作模式进行改造,使其在链家开放平台下顺利实现传统服务模式到房产O2O的转型。易家地产还将统一采用链家佣金制,大幅提高经纪人待遇,并且凭借链家网的流量优势,获得用户资源以巩固已有市场。

  在互联网势力的入侵下,传统中介逐步改变以往各自为战的做法,纷纷通过并购与合作的方式实现协同作战。一个典型的例子是,拥有世华地产背景的Q房网去年因转型为独立经纪人平台,一度被多家中介公司联合抵制,如今却成功获得世联行4.2亿元的A轮投资。

  链家网CEO彭永东表示,开放共赢是房产中介O2O的大势所趋,链家不仅欢迎德佑、伊诚这样的区域龙头,也包括易家这样的商圈霸主,更可以是独立的经纪人个体。未来,链家希望能面向更多的渠道和伙伴开放资源和接口,最终实现从产品、服务、IT体系到品牌的全方位开放,合力为用户打造房产O2O体验。“购房者最大的痛点是服务,以往那种卖方市场逻辑的服务都会被淘汰。”Q房网副总裁花蕴向《每日经济新闻》记者表示,在互联网时代,传统房产中介必须求变,逐步从企业思维进入平台思维,即不再单兵作战,而是实现企业间的资源整合与优势互补,为消费者提供更优质的服务,从而实现共同发展。

  单纯信息平台生存空间小

  世联行董事长陈劲松曾向记者感概道:“我们一度以为自己将成为互联网的恐龙,但现在看来,它们(互联网平台)活得比我们更痛苦。”

  作为曾经最大的房地产信息平台,搜房网于去年告别单纯的媒体属性,宣布向交易平台转型,公司不仅在去年战略入股世联行、合富辉煌等代理公司,今年初在北京、上海、广州、武汉、成都5个城市推出二手房交易直营业务,并将佣金降至0.5%,一度引发行业轰动。

现有的赢之城占地面积46173平方米,总建筑面积51952平方米。

  城市广场是清远最早一批商业综合体之一,目前城市广场总建筑面积达10万平方米。

  除正规划报建的时代广场和现有的赢之城外,在人民路上还有在建的胜利国际金融中心。本版图片曾亮超摄

  10月下旬,清远市城乡规划局网上规划批前公示项目显示,由清远市顺盈置业有限公司提出报建“时代广场”项目,资料显示,位于朝南维港半岛南面,其总建筑面积将达40万平方米综合体。

  项目总规划用地面积63599.52平方米,总建筑面积409888.38平方米,建筑密度52.13%。容积率4.7。地上建筑面积292336.48平方米,其中商业建筑面积266498.28平方米;地下建筑面积117459平方米,其中商业建筑面积9066.66平方米。

  住宅建筑面积仅23057.10平方米,住宅户数240户。总共2778个停车位

  地上楼层为3至40层,建筑高度17—200米,建筑编号为5号楼达40层200米高,119989.88平方米,商业用途。

  1公里路上4个商业体

  总面积将达90万平方米

  除目前正规划报建的时代广场和现有的赢之城外,在人民路上1公里道路两侧还将现2个大型商业广场。

  胜利国际金融中心。位于凤翔大道东面、人民一路南面。公开资料显示,胜利国际金融中心由清远市胜利广场投资有限公司开发,是集商业、星级酒店、甲级写字楼于一体的项目。占地面积2万平方米,总建筑面积18万平方米,包括四层的商业广场,33层约150米超高层的甲级写字楼,28层商业大厦,27层的星级酒店,负二、三层850多个车位的停车场。

  北江城位于清远市广清大道与人民路交界处,属城市花园地块,建筑面积28万平方米,由清远市源河房地产开发有限公司投资开发。已经于今年9月15日正式动工,预计2015年国庆期间开业。

  北江城项目配套有住宅、公寓、写字楼、步行街、购物中心。其中北江城购物中心占地面积4万平方米,商业面积10万平方米,地下2层,地面5层,配套停车位3000个。此外将建有超甲级写字楼,面积达4.5万平方米,据悉广东发展银行清远分行将进驻。旁还规划建设清远首个商业步行街,长达1000米,商业总建筑面积达13万平方米。建成后北江城综合体总建筑面积达28万平方米。

  目前,现有的赢之城占地面积46173平方米,总建筑面积51952平方米。也就是说人民路1公里道路上的四个商业项目,总面积将达90万平方米!

  商业地产过热?

  应该引起重视

  近4年来,清远商业地产大热,最先兴起的是专业商业广场,比如以批发零售为主的义乌商贸城、以建材为主的滨矿金五菱国际建材广场和华南装饰城,还有旅游商业地产御金街。

  而最近两年来,以购物、娱乐、餐饮、写字楼为一体的商业综合体开始迸发,先是,城市广场开始扩建二期,接着烂尾多年的锦绣清城“死而复生”,而一些企业进军该领域。未来两到三年或将有3个大型商业综合体。公开资料显示,已经有总建筑面积达20万平方米的樵顺广场,28万平方米的北江城、18万平方米的胜利国际金融中心、40万平方米的时代广场等。

  商业综合体不断涌现,在一些行内人士看来如同“大跃进”,其是否过热争议频现。

  据了解,一个商业综合体可辐射10万—20万人口,其租金定价是根据销售额的一定占比,而销售额涉及到该商业项目辐射的人口、人流量、来往商场的频率、消费水平等。如果同一区域内,商业项目太多,将会分流人流量,减少来往商场的频率和消费,也就分摊了销售额,租金价格难有升幅。

  商业规模与消化率的问题也没有引起充分认识。在现有的商业项目中,城市广场一直以稳定的人气成为清远商业中心的标志。去年10月,锦绣清城大润发开业,记者踩点发现,该项目品类丰富、人气充足,同时间段相比,大润发的人气比城市广场的人气多了不少。旧城人口密度大尚且如此,要是换了新城,如此多的商业项目竞争会更残酷。

  或许是看到商业地产市场的红火,许多企业正加速进入商业地产行业。在一些中小城市,甚至呈现出泡沫化倾向。对此,有专家撰文指出,虽然城镇化进程加快、扩大内需政策不断出台、商业服务业创新发展,将支持商业地产基本面向好,但这并不意味着经营商业地产会只赚不赔。

  目前,以餐饮、娱乐、购物等为主的大型商业地产规划越来越多,是否过热,泡沫是否会越吹越大,都要引起各个开发商注意,毕竟商业综合体的开发需要后期运营,前期的投入比普通住宅还要大。

  ■相关

  樵顺广场

  公开资料显示,由清远市樵顺房地产开发有限公司投资开发,项目位于清远市东城大道和金碧路交叉口处。以体验式购物为主题,集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务、旅游于一体的大型购物中心。总占地46973.42平方米,总建筑面积约20万平方米,地上约12万平方米,车位配置3000个,地下约8万平方米,地下2层,地上6层。目前项目正在施工建设,按照现有进度,预计两年后试业。

  锦绣清城

  占地面积4万平方米,总建筑面积约15万平方米,在烂尾了多年后,去年底开始重新装修营业,目前大润发等大品牌入驻

  城市广场

  城市广场是清远最早一批商业综合体,已经运营10年。二期新翼于2010年营业,目前城市广场总建筑面积已达10万平方米。

  然而,在一连串动作的背后,搜房的转型效果并不明显。一方面,公司大手笔入股多家代理公司后,在业务层面却始终不见有整合的迹象;另一方面,二手房直营业务不见起色,甚至连“盟友”世联行也选择入股Q房网开拓二手房市场。“搜房的优势是线上流量,但在房产O2O的环节上,线下买房服务主导的本质没变。”花蕴向《每日经济新闻》记者表示,搜房现有的业务与团队都是媒体基因,与房产中介完全是两回事,要把媒体基因转化成经纪基因是相当困难的事情,搜房也不可能在线下大面积开店,所以在房产O2O领域它并不占优势,这也是像搜房这种信息平台在转型交易平台上陷入困境的主要原因之一。

  搜房的转型困境似乎打压了互联网平台进军交易环节的野心。记者注意到,包括收购了安居客的58同城、新浪乐居等平台都表示将专注于做信息平台,并强调与中介是“伙伴关系”。“市场的天平再次向中介公司倾斜。”一家大型中介公司高管向记者表示,一方面,由于门店依然是吸纳房源的主要来源,随着传统中介都在打造自己的线上平台,它们对于互联网平台的依赖度越来越低;另一方面,如果无法介入交易环节,单纯的信息平台生存空间也会越来越小,这些互联网平台有可能像搜房那样难再获得资本市场的垂青。

  南方日报记者 陈步上

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