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不动产登记簿证后天启用 商业面积增加

  曾被规划定位为广州市城市副中心、白云区级中心的白云新城控规面临新一轮调整。记者昨日从广州市规划局获悉,目前白云新城地块将减少规划人口,将部分住宅用地改为商业用地。本次规划中,白云区萧岗、陈田、马务和江夏等“五大城中村”的用地规划也发生了不小的变动。

  据了解,此次白云新城规划单位的修改范围,主要位于广园中路以北、黄石路以南、白云大道以西、机场路以东地区,涉及政府储备用地、旧机场用地和城中村用地的规划调整。调整后,整个区域更强化商业商务服务功能,总建筑面积从原1144万平方米增至1202.3万平方米,增加58.3万平方米。

  政府储备用地调整方面,主要是砍掉部分住宅面积,将其变身为商业面积。

  后天起《不动产登记暂行条例》将正式施行,届时将启用统一的不动产登记簿证样式。昨日,国土资源部正式公布了不动产登记簿证样本,并表示,新版证书和旧版证书在一段时间内将并行使用,各类旧版证书将继续有效。

  未完成整合地区仍颁发旧证

  国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志介绍,我国不动产实行“属地登记”制度,具体的不动产登记工作主要在市、县。目前,职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。

  记者了解到,目前全国30多个市(州)、70个县(市、区)已完成职责和机构整合工作,基本具备启用新的登记簿和新版证书条件。

  冷宏志表示,在3月1日《条例》正式实施时,有一部分地区能够开始启用新的登记簿并颁发新版证书。“力争到今年年底,全国全面颁发新版证书。”

  他说,考虑到部分地区还要进行业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备,启用新的登记簿和新版证书的原则是“成熟一个,启用一个”。

  在新证书启用后,旧版证书何去何从?冷宏志表示,新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。

  他解释,无论是依法颁发的新版证书,还是因没有完成职责和机构整合,不具备颁发新版证书条件,继续颁发的各类旧版证书、以及此前分散登记时已经依法颁发的各类证书,都继续有效。

  “权利不变动,簿证不更换”

  那么,老百姓在什么情况下需要换证?对此,冷宏志介绍,不动产登记机构要坚持“不变不换”和方便企业群众的原则。简单地说,这意味着“权利不变动,簿证不更换”。等到依法办理变更、转移等登记工作时,逐步更换为新的不动产登记簿证。

  在《不动产登记暂行条例》对外公布后,官方曾经表示“不动产登记”是遵循“自愿登记”的原则。昨日,冷宏志再次重申了这一原则。他强调,各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明。

  参与起草《条例》的社科院教授孙宪忠解释,不换新证对于百姓并没有实质性的影响。但是,若房产将进行交易,登记过户时,旧的房产证将被不动产权证书所替代。简单来说,现有房产证依旧有效,但若房主将房产交易和过户后,交易的另一方领到的将是不动产权证书。

  房产证与不动产权证样式区别

  “房产证”

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  包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

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  只有中华人民共和国房屋所有产权证,并无其他内容。

  “不动产证”

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  规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。

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  除了中华人民共和国不动产权证外,在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型。

  ■ 焦点

  不动产为何要统一登记?

  我国不动产登记涵盖多个内容,如房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记等等。此前,我国的不动产登记职责分布在多个部门。

  社科院教授孙宪忠参与起草了《不动产登记暂行条例》。他分析,作为计划经济的产物,多部门、多级别登记主要是为了加强行政管理。随着经济社会的发展,特别是市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高,分散登记的弊端越来越明显。

  他表示,登记程序、标准各不相同,权属证书五花八门,不仅增加老百姓办证跑腿的成本,还会带来交易风险。

  对于不动产登记从分散到统一的变化,国土部不动产登记局常务副局长冷宏志认为,这将有利于方便企业、方便群众,减轻当事人的负担。统一登记之后,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,减少办证环节,“可以让当事人少跑路,减轻当事人负担,方便企业和群众”。

  昨日,不动产登记局局长王广华也表示,《物权法》明确规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而统一不动产登记簿证是“更加有力保护不动产物权的必然要求。”

  王广华认为,如果簿证不统一,特别是证书不统一,在不同的地方,有不同的登记簿和多个证书,交易当事人无法有效判别权利的真正归属,就可能出现“一房、一地多买”,产生交易风险,影响交易安全。

  “小产权房”不可能予以登记

  据新华视点微博,针对城乡社会普遍关心的“小产权房”问题,不动产登记局负责人强调,不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。所以“小产权房”不可能予以登记,这样的念头应该打消。

  针对社会舆情上房地产税问题山雨欲来之势,不动产登记局负责人说,尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础,但税收问题只能根据税法有关要求,依税收法定原则,由国家依法决定。

  对于百姓而言,换证有啥好处?孙宪忠认为,如果不到登记机关登记,会使房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。“不动产权利的拥有并非通过登记产生,但不动产交易作为一种权利的交易,交易过程中确认这些权利是否存在、如何发生变动,都要依靠完善的不动产登记。”

  不动产登记局局长王广华则表示,只有簿证统一了,无论哪个地方登记的不动产,在进行交易时,交易当事人才有统一的、可以信任的依据和基础,不动产交易的良好秩序才能得以有效建立和持续运转。

  ■ 北京情况

  北京登记不动产年内实施

  记者从北京市国土局了解到,北京的不动产统一登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合。不动产统一登记的机构设置目前已有初步方案,还要待市委市政府最后审定。使用新的登记证后,原先的老证居民可自愿更换。

  据了解,北京市已成立了不动产统一登记联席会议。该联席会议由市编办、市国土局、市住建委、市农委等7个部门和单位组成,市国土局为联席会议牵头单位。召集人为主管副市长。

  北京市国土局相关负责人介绍,统一登记实施后,各类登记将进行整合统一,各类登记的大厅和窗口也将逐步统一,比如各类登记窗口将整合到一个大厅中,如果时机还不成熟,也可各类登记大厅仍继续使用,将来再逐步统一整合。

  记者从北京市住建委了解到,在实行统一登记前,目前房屋登记工作仍按现行模式办理。此外,目前使用的商品房房产证,在房屋买卖、出租、抵押,或是土地使用年限方面,都不会产生影响。

  ■ 专家解读

  统一登记与降房价无关

  北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为,不动产统一登记是将原来的分散登记变成统一登记,不能将没有实行统一登记作为不征收房产税的借口,统一登记也和反腐没有太大关系,因此不能将不动产统一登记看作降房价的“灵丹妙药”。

  楼建波说,当前不少人对不动产统一登记的认识有误区,“这次是从分散登记到统一登记,并不是从以前没有登记到现在有登记。并不是以前一个人有几套房查不出来,怎么征税算不出来。”

  楼建波表示,之所以要进行不动产统一登记,一是因为过去分散登记时百姓不方便,要跑来跑去;二是如果各个部门登记信息不一致,会无谓造成纠纷;三是查询不方便。

  因此,统一登记后,会节约交易成本,提高登记的准确性和效率。从这个角度上看,统一登记的实施会促进房地产交易,而不是抑制。

  此外,区域内还将商住地拆分调整为商业商务用地,将一块二类居住用地和小学用地合并,改为商业地。规划解释,减少小学用地根据是人口减少了1.9万人,相应可减少一个小学。

  在储备地中,还将一块村民住宅用地调整为二类居住用地,部分居住地增加绿地或调整高度等。此外还调整一块幼儿园用地到横一路以南。

  广州市旧机场地块,一向被视为房地产开发的“香饽饽”。此次规划调整中,在该地块上也增加了不少建筑量。首先,区域内的商业商务用地规模增加不少。比如,四宗原为行政办公和教育科研的用地,调整为商业商务用地,其中三宗地容积率提高至2.9,建筑限高由40米提高至50米。

  值得关注的是,规划图显示,横五路边有三幅商住地,调整为纯居住用地;容积率由0.4提高至2.9,建筑限高由40米提高到50米。这意味着区域内旧机场用地范围内,居住人口将增多。

  房地产业界人士表示,建筑量增加且调整为纯住宅地,这三幅地块“钱景无量”。据了解,目前白云新城坐拥白云区最贵的两大楼盘,其周边有楼盘更是一年内价格涨了近四成。

  此次规划调整中,也涉及萧岗、陈田、马务和江夏等“五大城中村”用地的规划变动,包括地块性质调整、用地边界调整和限高调整等。

  本版采写/新京报记者 李丹丹 马力

  调整后,萧岗村村民安置将集中在横三路南北两侧,用地规模差不多,但村民居住将更加集中。此外,萧岗村的商业融资地块和村经济留用地也进行了对调,对调后商业融资地块略有增加且地块更加方正。值得一提的是,去年年中,萧岗村负责人曾向媒体披露,萧岗城中村改造已经全面停止,改造遇到最大的问题是村民认为征地补偿太低。但此次规划调整方案中仍表示,根据审批通过的萧岗村改造方案,调整五块用地性质,地块容积率、建筑限高维持先行控规的指标不变。

  此外,江夏商贸市场东北部用地由公园绿地调整为商业商务用地,三元里兴发、怡发市场附近地块由公园绿地调整为村经济发展用地。(记者 刘怀宇)

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