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央行出房贷新政 建议对未出售的小产权房全部查收

在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。也就是说,首套房首付比例最低可以降低至20%。

  在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。也就是说,首套房首付比例最低可以降低至20%。

  小产权房是中国城乡“二元土地所有制”下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的。多年来,小产权房清理政策一直都不明朗,小产权房的“转正”一直也是公众热议的焦点。民建河北省委在今年河北两会召开期间,就石家庄市“小产权房”存在的问题提出了具体化建议。

  民建河北省委表示,目前,石家庄的“小产权房”主要以位于城郊结合部的违法“村民住宅”最为猖獗。此类项目大多占用一般农田、林地、菜地、废弃工厂等,其开发建设不符合城市的总体规划和土地利用规划,也没有办理项目开发建设的各项审批手续,是严重的违法占地、违法施工、违法销售的“三违”村证房。购买人群以在项目周边工作的企业职工,外来务工人员和小商小贩为主。

  据了解,小产权房的项目单位多为村集体或变相的村开发企业,为了节约成本,很多项目开发商由于缺乏政府相关职能部门的审批、监管,在开发过程中没有缴纳相关配套费用,房屋质量问题、后期物业问题、小区的采暖、用水、用气等问题屡见不鲜,购房者的合法权益得不到保障,后续的问题也给生活带来困扰。

  对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。首套房首付降低到20%后,如果买一套300万元房子,月供要增加1818元,整体利息支出多了14.25万元。

  本报讯个人房贷政策再次放宽。昨天,央行和银监会下发通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。不过,对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

  通知称,央行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况,自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

  与之前的政策相比,该政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%,而之前普遍是30%;二套房贷款,如果首套房贷款未结清的,首付比例可以降为30%,之前政策底线是40%,有些地方执行的是50%。因此,此次政策执行后,不限购地区的居民买房,不论是首套还是二套,首付比例可以降低5%-10%,对某些购房人群甚至可以达到20%。值得关注的是,这是继2006年6月之后,商贷最低首付比例首次重回二成。

  浙商银行昨天第一时间对央行新政作出回应。浙商银行表示,对居民家庭首次购买普通住房的,商业性个人住房贷款原则上首付款最低比例为25%,总行将根据各分行当地房地产市场实际情况确定可执行最低20%首付款比例的区域;对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件购买普通住房的,商业性个人住房贷款首付款最低比例为30%。

  易居研究院副院长杨红旭昨天表示,首付门槛降低,有利于刚需和首改需求入市,尤其是对于那些收入不低,但积蓄不多的年轻人、年轻家庭,可谓是“及时雨”。因此,这一政策刺激普通住宅需求。

  已经在北京周边看好房下了定金的张先生昨天听到这个消息后,格外高兴。他看中了一套80万元的房子,首付必须30%,需要24万元。可他手里的资金不到20万,正发愁上哪里借钱补齐首付。“有了这个新政策,我这一成首付就不用愁了。就算首付降不到20%,降到25%我也可勉强应付,可以轻轻松松地过个年了。”

  算账

  套总价300万首付降至20% 月供多了1818元

  北青报记者注意到,有不少业内人士认为,这一政策对促进购房者入市的影响可能并不太大,因为首付降低,在利率不变的情况下,则意味着月供增加,偿还银行的利息总额增加。

  对首套房来说,目前普遍享受85折的优惠利率4.165%,如果100万元的房子,以前首付30%,需要30万,每月月供4303元,20年累计支付利息为33.27万元。现在首付最低能降至20%,只需要20万,但每月月供增加到4918元,增加606元,累计利息增至38.02万元,增加4.75万元,涨幅为14%。如果买一套300万元的房子,月供要增加1818元,整体利息支出多了14.25万元。

  对二套房来说,由于房贷利率是基准利率的1.1倍,因首付降低导致月供和利息增长的幅度更大。一套100万元的房子,以前首付40%,需要40万元,月供4090元,总利息支出38.16万元;现在首付降至30%,只需30万元,但月供需要4772元,多了682元,20年需要支付利息44.52万元,增加了6.36万元,增长幅度为16.7%。如果买的是一套300万元的房子,每月月供要增加2046元,总利息要多支出18.98万元。

  也正是如此,中原地产首席分析师张大伟认为,从结果看,根本上这一政策并未解决房地产需求的根本,对于购房者来说,贷款的利率并未降低,降低首付带来的是贷款压力的增加。从市场现实看,因首付降低刺激入市的购房者数量有限。不过,张大伟同时表示,从心理层面看,会刺激一波需求入市。

  文/本报记者 程婕

  影响

  二线城市将是新政主要影响区

  多位业内人士认为,此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步,信号意义明显,预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地。

  杨红旭认为,未来还会有其他宽松政策出台,进一步促进楼市复苏。2016年,全国楼市将继续回暖。经济学家马光远认为,首套房贷首付比例回到了20%,意味着房地产救市大幕拉开,从这次政策开始,中央各主管部门去库存的执行落实政策将会相继出台。

  “政策持续宽松,但效果依然只出现在一、二线城市,虽然一线城市限购,不执行新首付政策,但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。”张大伟表示,预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策,整体看,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。这种情况下,2016年市场分化的趋势将依然延续。

  民生证券昨天发布最新研报认为,首付下调将水引入实体经济,强化金融机构对实体的信用派生。从事件看,央行促进资金进入实体经济的意图明显,除了房地产去库存,预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台,引导流动性进入实体经济。

  文/本报记者 程婕

  关注

  首套房杠杆被放大到5倍?

  那么,此次央行房贷首付新政的出台,到底意味着什么?是否意味着2016年新一轮楼市救市大幕正式开启?

  就限购而言,目前,中国仅有四个一线城市,即北京、上海、深圳、广州,及一个旅游城市三亚仍执行限购措施(本地居民家庭不得购买第三套住房、非本地居民缴税满一定年限方可购房),其余曾经同样自2011 年开始执行限购措施的40个城市在去年7、8月份先后取消了该政策。

  对于这次出台的新政策,市场的看法并不一致,有分析人士称利率不降低,光降首付难以刺激楼市,况且首付的降低也带来了杠杆的提升,这意味着,人们购买首套房的杠杆比率从原来的1:3.3升至1:5,为了“去库存”,相关部门一边让企业和资本市场去杠杆,一边给房地产行业加杠杆。

  财经专栏作家、黄金钱包首席研究员肖磊称,整个经济在调整,房地产市场不可能独善其身,去产能是一个长期的过程;首付比例持续降低利弊参半,利在于刺激需求,但弊在于增大了购房者还款压力。长期看拯救房地产市场在于降息和减税,以及创造更多就业,而不是加杠杆。本质上看,20%首付款购房,实际上就是将“炒房”杠杆放大至五倍,跟配资炒股道理一样。

  研究股市“婴儿底”的英大证券首席经济学家李大霄也罕见关注楼市:这是支持合理住房消费的利好政策,对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响,对于稳定房地产市场和去库存有正面作用,对于房地产股票有重要支持,对于股市稳定也有重要意义。

  文/本报记者 朱开云

  针对小产权房存在的问题,民建河北省委在提案中建议区别对待,对全市的小产权房进行摸查、登记,进行分类处置;对未出售的小产权房全部查收,收归政府作为廉租房出租;坚决杜绝小产权房的二次买卖。

  民建河北省委指出小产权房的购买者多为城市弱势群体,政府应对已经售出的小产权房进行“合理化”,结合普通商品房的售价及使用年限,规定小产权房的使用年限,有步骤地进行清理。(吕晓红)


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