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专家称房价已触天花板 南京江北一楼盘一天接待了上千客户

  北京市统计局发布的数据显示,5月份北京住房租金同比上涨1.2%,环比涨幅为零。4月份,北京住房租金环比下降0.1%。北京住房租金连续两个月环比未出现上涨,为多年所未见。

  今天,中国房地产市场上涨的停止,类似2006年的美国,房地产价格泡沫在这一年停止了膨胀,房价无法再通过成本和人口增长等经济因素驱动上涨。待售房屋存量和房屋空置存量显示,房屋价格已经高到无法出清的程度,房价停止上涨,意味着资金实力差的业主通过房屋上涨作为提款机的美国梦的终结,本来可以通过房价上涨过上轻松生活的人群陷入困窘。而随着房价下跌,业主发现房屋价值缩水,高位入场者直接触发了“尾部风险”,高价买入房产者丧失了抵押品赎回权。这导致空置和待售房屋库存持续增长,持续压制房价。这一负面影响的过程在2007年的深度经济衰退中被强化,伴随着失业率上升、家庭收入锐减,难以持续支付房贷。经济衰退、失业、房价下跌和止赎比例形成提高了恶性循环,成为沉没的螺旋。过剩房屋储量的继续累积,难以出清并持续压制房价,直接导致金融灾难的升级。

江北一家楼盘双休人气满满,沙盘前都站满了看房人。

  2008年以后,海量资金加杠杆进入房地产市场,就像危机前的美国,房地产泡沫与货币狂潮“永远是一对连体儿”。但是,正如央行副行长潘功胜近日所说,国民如果以买房的方式来储藏财富,可能导致房地产泡沫破裂甚至经济危机。近几年,大量热钱和社会资金通过“影子银行”和商业银行的表外通道业务进入房地产,于是大型综合体漫山遍野,大城市周边鬼城迭出,为之输血的主渠道高能货币堆积,经济金融风险和社会风险都不可小觑。

  当“美国梦”与房地产长期陷入“爱河”,华尔街的金融大佬们欣欣然与高杠杆的房地产抵押债券“调情”,“蜜月”时光美好而漫长,光一个房利美为1.6万亿美元的次级抵押债券担保。美国的房价2006年三季度见顶,这时供应过剩,新建和已有待售空置房存量持续增加的风险已现。愿意赌房价继续上涨的人虽意犹未尽,但已裹足不前。他们已显然不足以吸收去化如此高的库存量。房价虽然停止了上涨,但各利益相关者,美国政府、美联储、财政部和华尔街的大佬们却隐瞒实情,继续向全世界推销有毒资产,直到风暴不期而至。

  “江北新区”规划获批,南京城里最忙碌的人恐怕要数来江北买房的市民和地产商的销售员了。刚刚过去的双休这两天,南京长江隧道口、未来江北新区核心区以及桥北的多家楼盘迎来蜂拥而至的买房人,有一家楼盘在一天时间里甚至接待了上千看房市民,双休销量也比过去翻了好几番。

  扬子晚报全媒体记者 马祚波

  看现场:

  “抢房”场景重现售楼处

  用“全线飘红”来形容过去这几天的江北房地产市场,似乎并不为过,从之前的南京城“房价洼地”,到如今的关注度暴增,江北新区的利好可谓“看得见摸得着”。

  上周六晚上,长江隧道北口的楼盘正荣润锦城在微信朋友圈里发布了一条消息,称“今日来访量突破1000人”,而这一数据几乎是平常四五倍。“江北新区获批,听说要涨价的消息,买房人立马就行动起来了”,一位营销人士说,目前江北的主要住宅板块一处是在桥北,一处是在隧道北口的区域,可能是由于距离长江隧道比较近,到江北来看房的市民通常选择他们楼盘作为第一站,所以才会出现来访量猛增至1000人的场面,若以组来划分的话,大概也有四五百组的看房人,远超平日的水准,最终双休两天的销售也超过200套。

  “抢房是什么样的场景,我算是体会到了。”纬三路过江隧道口的华润国际社区在双休期间正常销售,由于未来可能被划分为江北新区核心区,闻讯赶来的买房人在休息日的一大早就赶来“抢房”,一位刚接触房产销售行业的销售员直呼“吃不消”。他向记者坦言,前期楼价卖得比较便宜,均价在14000元/3〉?5000元/3∽笥遥毙虑衽笊晕⑻峒廴灏僭萘教烊瞎毫?00多套,买房人为“抢房”还起了争执。“一套不到110平方米的房源,三组客户都要买,我们正在核实认筹顺序的时候,他们自己争执起来了”,销售人员说,虽然最后平息了事态,可是买房人的“热情”实在有点想不到,为了满足市场需求,下一批房源将近期推出。

  采访中,有买房人向记者表示,之前犹豫要不要在江北买房,现在看到这阵势,还是早点出手算了。“买的人多,价格肯定涨,早买早受益”,一位市民说。

  江北沿山大道上的新盘万科璞悦山、青奥公园旁的新盘保利西江月,都在双休日感受到了市场的火热。营销人士说,尽管这两家楼盘均未开盘销售,但受到江北新区获批的利好,缴纳认筹金的意向客户人数明显增加,比上周四获批前的平均水平增长了三四倍,两家楼盘也在考虑尽快推新上市。

  看数据:

  江北楼盘贡献率提升20个百分点

  来自网上房地产的官方数据显示,截至到昨晚8点,江北新区获批后的三天里(7月3日至7月5日),南京楼市的认购量分别为277套、679套和710套,而这三天内的江北板块认购量分别为129套、332套和455套,江北片区总的认购量为916套,全市总认购量则为1666套,江北楼盘的销量占到全市55%的比重,而平常江北的占比一般在30%左右。

  再来看看上周整体的数据,6月29日到7月5日的一周时间里,南京全市共认购商品住宅2931套,环比下探24%,其中江北板块认购新房1413套,在全市占比48%。在之前的一周(6月22日至6月28日),南京全市认购新房3865套,江北认购1086套,江北板块占比为28%。相比之下不难看出,上周南京江北的认购量整体上涨了30%,在全市的销量占比也从28%提升至48%,“贡献率”提升了20个百分点。

  还有一组另类的数据,来自江北楼盘正荣润锦城的一位销售主管,上周六其在微信运动上晒出的步数竟然达到70477步,按照平均每步0.7米计算,这位主管一天竟然步行了近50公里,看来为了接待客户,算是拿生命在运动了。

  看后市:

  市场越燥热,买房越需要冷静

  截止到目前,南京江北的住宅可售套数为20081套,全市可售套数则为51127套,江北的楼市库存占了全市刚好四成,也就是说,南京每10套待售房源中,有4套来自江北板块,在业内人士看来,这一数据并不支持江北楼价的大幅飙升,以及当前出现的“抢房”情形。

  “奇怪的浪漫”最终差点让华尔街彻底崩溃。美国人反思次贷危机与房地产的关系时说,就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素,人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里,华尔街通过泛滥的金融创新向市场注入了太多的兴奋剂。它刺激的棒球明星们创造过辉煌,但人造财富泡沫随着华尔街的“创造性毁灭”而历史性崩溃。伴随着银行大面积地去杠杆化,对发放房贷日益谨慎,购买力进入观望,大批抛售房产转入租赁市场,市场进入沉没的螺旋。这趟失控的高速列车似乎悲剧般驶向卡桑德拉拉大桥。

  中国式的“奇怪浪漫”已持续多年,房价向纵深挺进过程中已触及天花板,能支撑市场安全边际的收入房价比与租金售价比越来越离谱地进入外太空,甚至出现荒诞的“宇宙峰值”,这种“双速脱轨”是现代房地产史上绝无仅有的“奇迹”。房价持续冲高已经到了类似当年日本地产危机前信贷枯竭、购买力断流的程度。(国际金融报)

  “你要说是新区规划‘惹的祸’,恐怕还不太好反驳”,一位楼市专家表示,江北新区获批后,地产商像是立即被打了鸡血一样兴奋起来,身边人的话题也从股市转移到江北板块,“卖早了”、“再投资几套”的声音不绝于耳,江北新区带给了太多人房价升值的期望,也加速了大批市民出手的速度。不过,市场燥热期往往更加需要冷静判断,也需要“意见领袖”为楼市适时降温,因为一个盲目“抢房”的房地产市场并非理性的市场,也不符合南京楼市平稳发展的预期。


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