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城市地下管廊全面试水有偿使用 长沙房企求突围布局节后市场

  北京商报讯(记者 蒋梦惟)昨日,住建部印发了《关于城市地下综合管廊实行有偿使用制度的指导意见》,指导各地建立健全城市地下综合管廊有偿使用制度,形成合理收费机制,调动社会资本投入积极性。近两年,我国逐渐调整地下管廊建设投资模式,改变了过去政府单独投资市政工程方式,让企业成为建设和运营主体。然而,长期大量被无偿使用地下管廊,始终难为企业提供合理稳定的收益,无法对社会资本形成太大的吸引力。

  城市地下综合管廊,是指在城市地下用于集中敷设电力、通信、广播电视、给水、排水、热力、燃气等市政管线的公共隧道,是城市基础设施的重要组成部分。据专家测算,地下综合管廊建设分为廊体和管线两部分,每公里廊体投资大约8000万元,入廊管线大约4000万元,总造价每公里1.2亿元。按目前的城镇化速度,未来3-5年,预计每年可产生约1万亿元的投资,成为我国稳增长利器。

  2015年开局,认购和网签同比均下滑,开发商仍面临较大的库存压力。资料图

  近日,2015年首月长沙楼市网签数据出台。据中原(湖南)房地产代理有限公司研究中心数据统计,1月长沙内六区新建住宅网签总套数9590套,环比上月降17.94%,成交均价5563元/平米,环比降11.41%,同比降12.42%,这也意味着,2015年长沙楼市开局出现房价不振的尴尬。这让开发商意识到,2015年要突围长沙,必须提前布局节后市场。

  并购潮涌 焦点重回市区中心

  融创中国收购佳兆业两个全资项目子公司——上海荣湾及上海青湾100%的股权及股东贷款,以及佳兆业的两个控股子公司成为地产圈最近的焦点。在历经2014年库存高企的艰辛之后,2015年一些房企扩张开始更多地倾向选择融创中国这样的并购之路。

  “一是并购可以缩短项目开发周期,资金流动性更强,二是并购一些具有地段优势的项目可以降低库存积压的风险。”融科智地华中公司副总经理曾志舜表示,“虽然长沙库存高企,但是好地段的好项目还是很有市场潜力的,哪怕项目小一点也可以考虑。”曾经,位于雨花亭的融科三万英尺项目成为楼市营销标杆,现在,融科智地的战略目光重回市区中心,时刻关注长沙楼市里可以并购的好项目。

  据长沙市房地产开发协会、市房地产业协会副秘书长欧阳学海介绍,“如万科、恒大、蓝光等很多外来房企都在长沙有并购项目,一般选择全额收购股权的方式。”

  从国外成熟市场的经验来看,美国住宅市场集中度主要通过并购融合的方式提升。普华永道并购报告显示,2014年房地产并购交易金额达到44.4亿美元,随着房地产开发商不断寻找新的资金来源,房地产行业的并购交易金额将继续位列第一。随着市场的分化、门槛的提高,并购将成为2015年楼市的一个新常态。

  产品突围 雕琢产品细节

  湖南中原研究中心认为,2015年开局,认购和网签同比均下滑,市场回归冷清,今年将全面步入楼市新常态,即客户不足,存量巨大,所以各项目也应该摒弃旧思维,认清新形势,以更加细致的功夫和新颖的手段做项目,打出亮点和爆点,方能有所为。

  事实上,各大品牌开发商已经在频频出招,提前布局开春市场。

  以金茂广场为例,据记者了解,目前该项目正在对住宅部分的建设方案进行升级,包括:将原有的毛坯小户型做成精装房;增加公共空间高档石材的运用从而突显出建筑的自然元素,提升整体品质;将园林升级,设置慢跑道,使业主能够体验到高端住宅带来的健康生活。

  “房子为什么卖不出去,不是因为没有需求,而是市场上的产品并不是客户想要的。在2014年之前,房子大多是投资载体,2014年之后,在新常态的环境下,房子真正成为居住的工具。这种属性的回归,需要我们及时调整思路。”在方兴地产长沙有限公司副总经理、金茂广场总经理杨瑞峰看来,市场已经到了靠品质说话的时代。

  显然,开发商正试图通过对产品细节的雕琢来提升产品品质,从而提升项目的市场竞争力,达到突出重围的目的。

  营销创新 瞄准目标客群

  如果说苹果代表产品文化,微软代表营销文化。那么今天来看,苹果是王道;而十年前微软是王者。

  有人说,极致、情怀、简洁是移动互联时代的三个关键词。移动互联网时代,房地产开发商如何才能真正撩拨客户的情感?

  1月31日下午,长沙金星北的营销人组织了一次长沙地产圈年会,长沙地产界各路大咖分享了他们在2014年的营销成果和创新举措。

  德思勤品牌总监杨正宇表示,做好定位,找准目标客群,高大上营销为德思勤城市广场在2014年的销售业绩助力良多。

  “去年我们仅宣传单就印发了300多万份,大量销售人员深入长沙各大专业市场以及市州市场积极拓客,各方面资源的整合,专业团队负责运营,点燃了冬天里的一把火。”湖南泊富恒嘉董事长易建国谈到操盘高岭国际的经验时说。

  长沙创普集团副总裁李杰则表示,文化营销是他们主推的方向。“我们很多业主都有钱有闲,小型圈层活动为我们带来了许多实际成交。”

  今年以来,地下管廊建设屡被提上重要议事日程,4月,厦门等10个城市被确定为综合管廊建设试点,8月,国务院办公厅下发《关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》,将试点向全国铺开。根据分析机构调研,地下管廊建设热潮下,各地难掩收费难的问题,调研结果显示,从全国目前情况看,前几年进行地下管廊建设的城市,大都是由政府财政兜底,缺少明确的收费政策。

  业内表示,本次颁布的指导意见给了地下管廊收费明确的政策支持,让入廊管线难以再推脱缴费责任。指导意见明确,城市地下综合管廊各入廊管线单位应向管廊建设运营单位支付管廊有偿使用费用。有偿使用费标准原则上应由管廊建设运营单位与入廊管线单位共同协商确定,并由供需双方按照市场化原则签订协议,明确付费方式、计费周期、费用标准定期调整机制等事项。不过,不可否认,地下管廊收费短时间内无法与巨大的建设运营成本匹配。

  “去年活动营销相对成功,在全员营销上冲了一波量,老带新表现也可以。”乾源国际广场营销总监江满全认为,移动互联网时代,广告推广、营销活动一定要另辟蹊径,价值营销就是要避免人云亦云。(潇湘晨报记者 杨湘徽 戴丹 刘李)

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