宝鸡资讯网 - 宝鸡最新资讯|宝鸡热点资讯|宝鸡新闻资讯
当前位置:宝鸡资讯网 > 二手房新闻 > 正文

地下车位“补缴地价”的法理疑问 一手房市场并不火爆

地下车位“补缴地价”的法理疑问 一手房市场并不火爆

    这几天,广州“已售出地下物业须补缴土地出让金”引发全城热议。相关条文出自《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》。笔者在此仅就法理问题作些探讨。

  北京缘何不会出更严厉的限购政策?

  提高二套房首付比例、强化市场监管、“限购”升级,这是上周末,上海、深圳接连发布的楼市调控政策。随后,南京、武汉等房价上涨压力较大的城市也分别出台新政,调节信贷政策稳定市场预期。

    首先,是否符合物权法精神?物权法第一次明确建设用地使用权可以在地上、地表及地下设立,但不得损害已设立的用益物权。根据“一物一权”原则,从生活常理判断,地表权应具有相应的上下垂直高度空间。一个明显的例子是,就算是地下无建筑的房屋,地下权也不可能从地面零位开始设立,若如此,势必损害先设立的地表权。地表权的合理深度应视具体情况确定至建筑基础底部或地下多少米。在此之外,考虑到建筑安全、施工科技及地质状况等因素,才可以考虑设立地下权,地铁建设就是如此。若将所有地下建筑均纳入“补交”范围,恐难避免重复征收及损害地表权。

    其次,是否符合“合同相对性原则”?依据出让合同,交纳土地出让金是受让方即建设单位的义务。根据合同相对性原则,政府认为应该征收地下权出让金的,只能向建设单位主张权利。地下车位的二手业主依据买卖合同取得土地使用权,已经支付了相应对价,且其与政府之间不存在出让合同关系,因而不存在支付土地出让金的义务,政府向其征收土地出让金缺乏理据。

    第三,是否符合依法行政原则?根据法律规定,如果没有交清土地出让金,则不可能取得土地使用权登记,也无规划报建、竣工验收及产权登记可能,“暂缓征收”本身缺乏法律依据。建设单位和二手业主所取得的物权具有绝对性,而追收土地出让金仅属于债权,根据“物权高于债权”的法理,《意见》规定以登记为手段藉此收取出让金,于法无据。即使应收的,政府应向法院起诉解决。

    第四,是否尊重出让历史?据称,当初确定“暂缓征收地下部分土地出让金”是为了鼓励建设地下车位缓解停车难。因此,也可以理解为,“暂缓征收地下出让金”是确定当时土地出让价格的重要因素,原土地出让价格已包含地下部分在内,否则政府怎么会一路绿灯呢?另一方面,在停车难日益严峻的当下,恢复征收的条件也远远没有具备。

    第五,是否考虑到小区车位的配套性质?小区地下车位是为住宅、商铺等专门配套的,其与纯商业用途车位有着根本区别。若将其视同经营车位一并补收,则是对其物权法明确的“首先满足业主需要”的配套性质的漠视。如何保障一盘散沙的广大业主意见,能够像开发商群体一样得到政府重视,本身就是一个考验。

    我认为,考虑到这一议题涉及面广、争议不小,政府应向人大详细说明补收方案的合法性、合理性、必要性,由市人大举行各方面广泛参与的听证会,并就此作出决定。

  在这样的背景下,北京是否也会出台更严厉的楼市调控政策?目前不少人对此感到“不踏实”。本周,《北京青年报·广厦时代》就此采访了北京房协副会长陈志,对于这种忧虑他打了一个生动的比喻:“隔壁老王在家打孩子,你也要打吗?这要看你的孩子是否也犯了同样的错误。”

  北京出不出政策不应看其他城市

  北京是否出台新政,应该看北京房地产市场的实际情况以及监管的需要,而不是看其他城市是否出了政策,二者之间没有什么因果关系。

  那么,北京的房地产市场情况到底怎样呢?仔细分析一下我们会发现,目前北京、上海、深圳的市场表现完全不一样。

  一手房市场,并未那么火爆

  目前北京的一手市场,并不像一些媒体描述得那么火爆。

  成交量上,与2011年相比,眼下北京的交易量没有太大的变化。价格方面,目前房价的上涨是结构性的,更多的是因为高价盘占比在增大,对整个结构性上涨的带动明显,平均房价因此略有抬升,但抬升幅度是缓慢的。另外,“高价盘的频繁开盘销售,不断爆出天价的单套成交信息,在新媒体、自媒体上传播,在社会心理舆论方面、购房者预期方面造成了非常大的影响”。陈志认为,这是一手房市场火爆假象的原因。

  另一方面,高价盘的抬升在2015年表现并不突出。单价超过6万元的豪宅,全北京成交也就是几百套,大概占比百分之一。

  房地产投资方面,虽然总投资有增长,但导致房地产投资增长的主要原因是土地购置价款计入投资以后,带来的投资增长,这本身并不会产生新的增量。

  房地产市场供应结构上,办公写字楼的涨幅更大,住宅上涨的幅度并不大,甚至是负增长。施工面积、竣工面积尽管有量的增加,但北京的住宅新开工量是降低的。从这个角度看,北京的房地产市场并不是那么“火”。“北京的新建商品住宅市场仍然处在一个相对偏冷,或说接近于景气的状态。”陈志说。

  北京二手房市场:确实热了

  近来北京二手房的成交量变化非常明显,2015年有将近19.9万套的交易量,价格逐月都有小幅度上涨,如果把这些小幅度上涨加起来,它的量还是很大的。

  陈志说,“近期通过检查,我们也发现中介二手房市场有很多问题,其中包括虚假房源、首付贷、阴阳合同……但从检查的结果来看,二手房市场的确有些过热。”

  限购政策不会更严

  从目前看,北京楼市的政策出发点应是对症下药。

  当前二手房市场火热,中介行业的违规现象也有所增多,因此北京在3月份进行了二手房市场的专项检查,采取严格的监管,并对二手房市场的违规行为进行了整顿。

  “这方面的检查和整治规范以后也可能会不断增强,频次及力度会增加,目的是让市场更加合理,让市场行为更加规范。这种方式虽然不是政策,但也是对市场的一种管控。”陈志说,“目前没必要对北京现有的限购政策再加严格。”

  上海这次出台的政策强度与北京几无差异,5年纳税、社保的政策,北京已经执行了5年,而且前一段时间北京市住建委也表态:限购政策执行效果良好。如北京再加强政策强度,实际上反证了上海这次推出的5年纳税、社保政策无效。

  陈志认为,即便北京不出新政也不代表政府对市场的违规行为和不规范、不健康的秩序给予放任。北京会坚持既有的执行政策,并在执行中进行微调和完善,同时强化市场监管。

  文/刘博文

  ●链接●

  马光远:北京再出调控政策的概率等于零

  北京会不会出现更严厉的限购政策?对此,著名财经专家、中央电视台财经频道评论员马光远认为,北京再出调控政策的概率等于零,最大的姿态就是整顿市场,打击市场上的违规行为,仅此而已。而且,北京市场的走势不会因为上海、深圳出现严厉的调控而出现逆转。

  马光远表示:“北京的调控政策已经很严格了,基本上都是顶着‘天花板’在进行调控。如果执行这样的政策还会出现疯狂反弹和不正常反应的话,只能说明这个政策本身没有用,应该废掉了。然而,北京市场现在非常正常,完全符合经济学家过去对整个北京房地产市场的预测。作为一个一线城市现在出现反弹、销量的回升、二手房大量交易的情况很正常。”

  社科院专家预计——二季度一线城市房价涨速将趋缓

  近期上海、深圳等一线城市相继出台限购限贷楼市新政引发关注,中国社科院专家28日表示,一线城市房价暴涨促使政府出台较严厉的房价调控措施,在控制需求增长的同时也会增进后续市场观望情绪。预计二季度一线城市房价总体涨速将趋缓。

  今年一季度,在宏观利好政策不断加码的背景下,一线城市住房销售加速,房价快速上涨。中国社科院城市与房地产经济研究室助理研究员邹琳华认为,这也使一线城市房价上涨的能量得以提前释放。

    (作者是广州知名律师)

  对于一、二线城市,邹琳华建议,应继续扩大供给,抑制住房投资投机需求。具体举措包括进一步降低存量住房交易税费,促进二手住房入市; 多方扩大普通商品住房供给:加大普通住房土地供应,加快住房用地入市节奏,提高中低价位商品房入市审批的速度,支持商改住、工改住等土地用途改变。此外,适时降低多套住房融资杠杆,抑制住房投机,如提高热点城市二套房首付比例等。

  据新华社

本文由诚信在线原创编辑,转载请注明出处!


相关新闻:
网友推荐
热门文章
友情链接

www.boostk.com 宝鸡资讯网 版权所有 Copyright © 2002-2016