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SOHO中国净利下滑超八成 北上广深二手房价止跌企稳

  自从三年前SOHO中国宣布从“销售”向“自持”物业转型以来,SOHO中国董事长潘石屹首次公开表示将出售SOHO旗下非核心物业。日前举行的2015年业绩发布会上,SOHO中国公布了首份不含物业销售收入的成绩单,公司去年营业额、净利润均出现大幅下滑。相比之下,租金收入同比增长148%。业内认为,在市场向好的情况下,SOHO中国宣布重启销售,意味着SOHO中国或将再次踏上转型之路。

  “随着各地房贷政策调整,房企为消化库存继续加大推盘力度,部分购房者选择入市,房价环比降幅收窄”,对于国家统计局刚刚公布的10月份房价变动情况,统计局城市司高级统计师刘建伟这样表示。

  据测算,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3%和0.1%。从个数来看,10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个,持平的城市有1个,均与9月份相同。二手住宅价格环比下降的城市有64个,比9月份减少6个;持平的城市有4个,比9月份增加4个;上涨的城市有2个,比9月份增加2个。

  意料之中的成绩单

  “2015年营业额、利润的大幅下滑在意料之中,这是因为我们在转型,过去一年SOHO中国主要做出租,几乎没有销售房子。”潘石屹表示。

  3月8日,SOHO中国于香港举行2015年业绩发布会,北京、上海同时连线,发布了2015年经过审计后的年度业绩报告,也是首份不含物业销售收入的年度业绩单。

  报告显示,2015年SOHO中国实现营业额约9.95亿元,较2014年的60.98亿元下降83.7%;毛利润约7.34亿元,较2014年的30.78亿元下降76.2%,毛利率约74%;净利润约5.38亿元,较2014年的40.8亿元下降86.8%。现金及银行存款共计约人民币90.12亿元,净负债率约为24%。董事会建议宣派及派发特别股息每股人民币0.348元。

  SOHO中国营收及利润出现大幅下滑,原因在于公司从售到租的转型。2012年SOHO中国宣布从“销售”向“持有”物业转型,营业额以及利润逐年下滑。据了解,2014年SOHO中国的营业额约为60.98亿元,较2013年的81.14亿元下降62.1%;净利润为40.8亿元,同比下降44.8%。

  对于外界质疑的转型成功与否,SOHO中国首席执行官张欣表示,2015年公司现金及银行存款共计90.12亿元,净负债率约为24%,租金收入同比大幅增长148%,因此SOHO中国的转型是成功的。

  租金收入同比增148%

  自宣布转型以来,SOHO中国物业出租收入已成为公司营收的主要来源。财报显示,去年SOHO中国租金收入约为人民币10.52亿元,同比上涨约148%,这也证明公司从售到租转型的成功。

  潘石屹表示,在2015年整体经济并不理想的大环境中,SOHO中国新出租了28.78万平方米物业,完成了预期目标的128%。其中,望京SOHO换签合同的租金平均比原合同上涨了25.1%,SOHO世纪广场上涨了24.7%。

  SOHO中国对外表示,自三年前SOHO中国宣布从“销售”向“自持”物业转型以来,公司已经拥有北京和上海繁华地段170万平方米的办公物业,这些优质物业已经成为公司最稳定、最核心、最有价值的资产。在资本市场宽松的环境中,资产价格将持续攀升,SOHO中国170万平方米物业的价值也会水涨船高,为股东们带来增值。

  在SOHO中国物业出租版图里,2015年初推出的SOHO 3Q规模不断扩大。据介绍,从2015年初到2015年12月,SOHO在北京和上海开出了11个中心,接近1.1万个座位的规模,会员3万人。张欣告诉北京商报记者,继续发展3Q会员是SOHO在2016年的计划,也是SOHO中国未来高增长的业务。SOHO中国首席财务官阎岩透露,随着3Q产品规模扩大,未来除了SOHO中国自有写字楼之外,还会与开发商同行进行合作。

  出售非核心物业

  “既然市场给了这么好的机会,能赚钱就赚钱。”在SOHO中国业绩发布会上,潘石屹表示,鉴于目前北京、上海房价上涨非常快,公司决定把一些比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产在3月底进行销售。

  潘石屹进一步称,第一个被列入出售清单的是位于上海的SOHO世纪广场,该物业建筑面积为4.2万平方米,目前已全部出租,租金已经达到10元/平方米。而对于该物业将如何出售以及出售价格,潘石屹称将再进一步定夺。同时他表示,无论如何定价,出售商业物业都比在上海销售住宅的投资回报率高。

  业内人士评论,SOHO中国从售到租的转型成功与否暂且不说,营收及利润的不断下滑已是既定事实,转型三年后潘石屹重启物业销售,或许SOHO中国将再次踏上转型之路。

  整体来看,10月份70大城市房价数据继续全面下调,跌幅相比前三个月有所收窄,但与9月份数据相比,北京等20个城市新建商品住宅价格指数环比跌幅依然加大。

  同比方面,在上月首次出现全面下调后,整体跌幅继续加深,10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为67个和65个,分别比9月份增加了9个和13个;上涨的城市个数分别为3个和4个,分别比9月份减少了7个和13个。新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市中,最大降幅分别为9.1%和10.7%,比9月份分别扩大1.2%和0.3%。

  全国仅合肥、厦门、郑州三个城市的新房价格依同比上涨,其他67个城市新建商品住宅价格则都已经低于去年同期,10月份也成为2010年统计局公布房价指数以来,单月房价同比下跌城市最多的一个月份。刘建伟称,由于环比下跌及去年同期基数较高,导致房价同比下降的城市个数继续增加,绝大部分城市房价同比出现下降。

  值得注意的是,10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌,其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%,上海、广州、深圳环比均持平。据悉,10月份一线城市纷纷出台了多项救市政策。而由于网签数据的滞后性,实际上10月份一线城市实际二手房交易量环比9月份上涨超过80%。中原地产首席分析师张大伟表示,在“930”政策刺激后,一线城市二手房成交大幅回暖,二手房价格已经明显出现企稳迹象。从全国范围看,城市间的分化愈加明显。未来,即使一、二线城市企稳,三、四线城市房价的调整时间也依然会很长。

  对于出售非核心物业的决定,张欣表示,现在利率很低,北京、上海的市场很热,此时出售一些非核心物业对于公司发展来说也是一个契机。事实上,在各个国家以收租为主的企业在适当的时候都会有一些资产的调整,销售一些、购买一些,这种方式利于对整个公司的健康发展。此外,潘石屹进一步透露,如果价格较好,不排除会销售其他所持物业,但没有既定的销售物业比例。

  此外,根据中原地产提供的数据,10月份从网签数据来看,40个重点城市全月销售面积超过2300万平方米,环比增长8.8%。而中原集团在内地各分公司10月份营业总收入(包括新房和二手房)环比增幅超过了30%。其中涨幅最大的是一、二线城市,持续松绑的政策对一、二线市场来说,不仅带来了购房人群释放,更影响了市场预期。

  张大伟表示,“随着整体市场的供应增加,需求也将受到信贷政策的松绑释放,四季度市场的成交量值得期待。预计四季度房价依然以平稳为主,继续下调的可能性不大,但由于各地库存的积压去库存时间较长,且信贷的供给量也不会超过2012年,因此短期上涨的空间也很小。(记者 王峥)


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