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万科前三季营收同比微降 投资客让位如何寻找新客户群

尽管阳春三月已到,但清远楼市并未完全恢复生机。

万科总裁郁亮

  昨天,万科发布2014年三季报显示,前三季度,万科营业收入达到631.4亿元,同比下降0.43%;净利润达到64.6亿元,同比增长4.8%。万科在三季报中还表示,要择机获取优质土地。

  10月25日,万科总裁郁亮在回应此前华远地产董事长任志强指责时表示,“白银时代”也要拿地。

  万科营收降幅收窄

  相对于今年上半年,万科前三季营业收入同比降幅收窄。万科中报显示,上半年营业收入409.6亿元,同比下降1.0%。

  昨天,对于前三季度营业收入的下降,万科董秘谭华杰解释称,系因今年的项目竣工主要集中在四季度,前三季度结算不多。前三季度万科实现竣工面积661.6万平方米,完成全年计划竣工面积的44.7%,较去年同期下降5.8个百分点。

  此外,截至三季度末,万科已售出尚未结算资源的合同金额为2193.7亿元,比年初增加35.1%。这将有助于未来万科业绩的增长。

  在销售方面,万科前三季度实现销售额1490.6亿元同比增长16%。万科账面现金则达到487.4亿元,相比年中进一步增加;与此同时,其净负债率为26.2%,继续维持行业低位。

  郁亮称“白银时代依然有很多机会”

  日前,华远地产董事长任志强对媒体表示,最不赞成万科一边喊不行了一边还在投资拿地。此番言论旋即在业内广泛传播。10月25日,万科总裁郁亮回应称“不满”任志强,“退休了还要拉上万科一把。”

  今年5月份,一份万科北京总经理毛大庆的内部讲话在网上风传,称楼市变局在即,“我感受到凉意。” 不过,与此同时,万科正在全国各地积极布局商业地产、旅游地产等。仅从9月份以来,万科已先后在广州、福州、南京、青岛等地拿地。

  郁亮解释说,白银时代不是青铜时代、黑铁时代,依然有钱赚,万科当然还要拿地。郁亮表示,万科所谓的黄金时代,是房地产过去在温室里长大,谁进来都可以赚到钱的时代;但白银时代赚钱不会那么容易,行业增长更趋平稳,企业间的竞争则更激烈,对经营管理能力要求更高。

  今年前三季度,万科在全国累计新增27个项目,权益规划建筑面积为415.2万平方米。对于未来,万科表示一方面坚持谨慎投资的原则,一方面也要根据公司发展需要,择机获取优质土地。

  今年1月以来的争抢返乡客购房大战,在清远楼市从来没有如此之激烈,一些楼盘取得了不错的业绩。随着小阳春到来,以及很快将到来的五一黄金周,开发商能否延续开门红态势,并一扫颓势,上演逆天大戏?

  确实,从去年底以来,楼市宏观环境在逐渐改善,房地产调控开始松绑,利率持续下滑。这种外部环境和六七年前何其相似,只是,人们都清楚此一时、彼一时。新的挑战、新的机遇如何应对和把握都考验着每一个操盘者。

  是逆势前进还是明智退出地产“江湖”

  许多房企熬过了2008年最艰难的时刻,也正是这一次机会,一些企业赶上了2009年后持续多年楼市高歌猛进的岁月,在这几年中清远房企真正飞速发展、壮大,诞生了朝南集团、樵顺房地产、恒福地产、新亚地产等一批标杆性品牌房企。

  然而事实难料,也正是因为这一次的楼市持续多年的高歌猛进,不可避免给楼市带来了泡沫,也让一些企业在一路高歌猛进中忘记了往回看,于是在这一轮楼市调控和经济下滑的大势之下,遭遇到前所未有的成交困境、资金链困境。当然,所有企业都没有置身事外,甚至连一直以来本地两大地产大鳄樵顺房地产、朝南地产也业绩大幅下滑:去年樵顺地产总成交面积约17.41万平方米、总成交金额9.25亿元,分别同比下降40.92%、41.93%;朝南地产总成交面积约7.05万平方米,总成交金额约3.74亿元,分别同比下降69.73%、45.16%。

  在清远市区现有的房地产企业或者老板,许多都是在2000年前后进入房地产行业的,15年很不容易,15年,曾经被认为娇气的80后成家立业,在社会上担当起重要的角色;15年,80后父辈逐渐老了;15年足以让一个世界天翻地覆。而15年里,他们经历行业、经济等风云变幻,甚至有过几次的过山车般岁月,然而,活下来的就是王者。只是,在这一轮更为复杂的楼市大调整中,他们是否会迎难而上,并且能否有效渡过难关,或者明智就此退出地产“江湖”?

  成交颓势能否翻盘尽快消化天量库存

  如果从近10年数据来看,去年楼市的整体销量尽管同比大幅下降,但仍在高位运行,不过这并不是某个楼盘的结果,而是楼盘多、货量多共同作用下的结果,大多数楼盘销量都在呈下滑态势,甚至一些企业辛苦五六年,一朝打到“解放”前。

  确实,和六七年前相比,无论是销量还是新增供应量,当时都不可比拟,从7年前5000多套住宅的年销售量,到如今的年均销量超过2万多套。然而,新增商品住宅的供应量翻倍般增长,从最初的8000多到去年3.8万多套。

  由此而产生庞大库存量,这在五六年前完全是另一种状态:2009年到2010年,销量超过新增供应量!如今,这种态势翻转:数据显示,目前清远市区商品住宅库存量可供清远两年消化。

  还有一组数据,自2008年到2014年的7年间,清远共新增商品住宅预售套数超过15万套,据此按平均每套3人居住,7年来新增的量可满足超过45万人居住!而2010年末第六次人口普查市区(清城区、高新区)常驻人口才仅过80万。

  当然,清远有与广州毗邻、承接广州购房群体的优势,单纯这样的算法并不准确,但即便如此,庞大的库存是每个开发商绕不开的问题,而在今年大势较好,楼市在向好的方向转化的时候,能否迅速扭转企业困境,最关键还是要看成交颓势能否翻盘。

  投资客让位如何寻找到有效的客户群

  近几年来,清远的购房群体发生了根本性变化。在2009年后最火的几年里,公务员、事业单位、国企员工是换房的高峰期,其改善性需求非常旺盛,然而随着这批客逐渐消化,其购房比例下降,投资客在一二手房市场中扮演着重要的角色,也是推动清远房价在近几年仍持续增长的重要推手。

  另一方面,外地客逐渐占据重要的位置,一个重要因素是大城市房价高企,部分购房客外流清远,众多知名房企进入清远,相互推动,更多广州等地外来客,到2013年达到历史峰值:新建商品房销售量中仅广州户籍购房者占了超过三成。

  不过随着楼市调控的深入,投资客逐渐撤场后,房地产消费逐渐失去了量价增长的强劲动力,而刚需者入市也趋于谨慎,如何寻找有效的客户群是摆在开发商面前一大难题。

  近一两年来,开发商开启了下乡争客行动,其中三连一阳和大量乡镇市场成为争夺焦点,在清远众多楼盘开启了轰轰烈烈的下乡活动。

  另外,外地的返乡客已经成为清远楼市的一只重要力量,今年以来,各大楼盘从未有如此重视返乡客,并掀起了争抢返乡客大战。

  实际上,清远的公积金政策支持返乡客回乡购房。去年清远出台了一份《关于调整住房公积金贷款政策的通知》,从今年1月1日起,清远户籍的市民,在异地工作并缴交住房公积金的,也可以在清远申请住房公积金贷款买房了。此外,公积金贷款额度也提高了,个人贷款最高可达40万元,夫妻最高可贷金额为50万元。

  刚需入市仍谨慎十八般武艺如何出击

  毫无疑问,当前的楼市的买方市场,消费者掌握了较大的主动权。相对于六七年前,股票、楼市全面开花,投资者四处全面出击的局面,如今许多投资者进入了当前高歌猛进的股市中,而对于房地产股乃至房地产市场相当谨慎,事实上,掌握了主动权的刚需者入市也趋于谨慎。

  尽管当前政策放松、房贷利率下滑,以及楼市政策对于房地产趋向有利的方面,但市场并没有乐观到足以很快恢复和刺激消费者入市的局面。

  目前,对于开发商来说,仍然是一个很纠结的时期:成交不振,而每成交一套所投入的成本并没有减少。有时的营销投入收效甚微,但不做更没有收获。因此对于房企来说,如何施展十八般武艺,吸引有效购房群,是房企当前首要任务。

  在郁亮看来,中国的城镇化还在继续,房地产行业还有机会。今后的房地产业发展,更加取决于当地实业和产业发展以及人口集聚水平。记者张旭

  “注重营销,才能操盘自如。”清远知名地产人侯辉认为,当前清远最大的问题是:货量大、价格低、竞争激烈。所以2015年重点需要解决的是市场走量的问题,清远人口有限,解决市场出货走量的头等大事就是如何扩大市场范围,让更多的人来购买。


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